征地拆迁范围内房地产权问题

依法妥善解决征地拆迁范围内的房和地的产权问题，是搞好征地拆迁，维护国家公共利益、群众合法权益的重要环节，是当前工作中应当思考和处理好的重要课题。

应依法注销征收拆迁范围内宅基地使用权征地是国家为了公共利益而进行的政府行为。按照《物权法》等法律法规规定，征收拆迁范围内的房屋所有权和宅基地使用权，属于依法征收和拆迁补偿安置的范畴，随着集体土地的被征收，其宅基地使用权和房屋所有权就应消灭。按照《物权法》规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

那么，申请办理注销登记的法律主体是谁？笔者认为，应当是宅基地使用权人。但在实际征地拆迁中，做为宅基地使用权人的农民不会主动申请办理注销登记。建议征地拆迁部门将征地拆迁范围内的宅基地使用权证在征地补偿安置方案中明确，签订《拆迁安置协议》时应全部收回房和地的产权证，并依法到土地登记部门或房管部门办理宅基地使用权注销登记。

然而，国土资源部《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条规定：因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。这就给一些村民钻政策空子，按继续使用原有土地的原农民集体及其成员，将宅基地使用权变更登记为国有土地使用权留下了隐患。这条规定显然是与《宪法》和《物权法》有关规定的精神是相抵触的。按这个政策执行，村民的宅基地就只能按照《城市房屋拆迁管理条例》规定进行安置补偿，拆迁就会因不统一而有失公允，既增大了拆迁成本，形成新不公，还可能引起连锁反应，造成拆迁难。

应函告房产管理部门不得变更登记征收拆迁范围内宅基地上房屋用途对一些城郊集体土地上的房屋，已经参照城镇房屋在房产管理部门登记的，应当将征地拆迁范围及时函告房产管理部门。因为，农民集体所有的土地上修建的房屋不具有商品房性质。

函告的主要内容应包括：1.征地批文；2.两公告一登记情况；3.经批准的拆迁安置方案；4.房屋产权注销有关事项；5.房屋产权注销登记前，房产管理部门不能将征地拆迁范围内的宅基地上房屋变更登记为住宅以外的其他用途。

一旦房产管理部门将城郊征地拆迁范围内的宅基地上房屋实际用途变更为门市等，且办理了用途变更登记手续，国土部门拆迁时就会被动。如果国土部门考虑不周，变更时不但没有及时制止，而且又让其补交了不同用途的出让金，那就会更加被动。

在征地拆迁中，受利益驱动，总有人会想方设法获取更多的补偿安置利益。为维护国家公共利益和社会公平、正义、和谐，征收拆迁范围内的房屋所有权和宅基地使用权要依法拆迁补偿和安置，就应当切实做好上述两项工作。